满五年居住年限组屋后年达顶峰 料助力支撑私宅市场

满五年最低居住年限的组屋单位数量预计在2022年达到顶峰，接下来几年潜在组屋提升者有望为私宅市场提供强大支撑。

本地有多达八成国人居住在组屋，当中不少人的目标是从组屋提升到私宅。根据合登（Huttons）房产集团研究提供给《联合早报》的估算数据，从2019年至2022年，满五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）的三房式或更大的组屋单位数量介于2万至2万5000多个，显著高于2017年至2018年间平均约1万多个的水平。

不过，满MOP的单位数量将从2023年开始下跌，全年预计只有1万1000多个；2024年则预计有8000多个。

合登房产集团研究主管李思德受访时说：“从2011年至2020年，出售的组屋数量接近20万个，意味着潜在组屋提升者正在增加。”

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣指出，从2015年至2019年，发展商售出的私宅中，原住址属于组屋的买家比率，比原住址属于私宅区的买家比率来得高。例如，去年47％购买非有地及有地私宅和执行共管公寓（EC）的买家是组屋提升者，高出33％属于原私宅住户的买家。

另一方面，随冠病疫情落实的旅游限制，让发展商无法到海外宣传，以招揽海外买家，组屋提升者因此成为了发展商面向的主要需求来源。

橙易产业（Orange Tee & Tie）研究与咨询部主管孙燕清透露，近年有更多人转售屋龄不到10年的组屋单位，今年首八个月，数量达到3686个，比2015年同期的749个高出近四倍。这些人很可能是为了购买私宅而卖掉组屋。

孙燕清说：“我们观察到这几个月有更多组屋提升者购买私宅。许多都是在组屋满MOP后立即卖掉房子，或是有意这么做以提升到私宅。”

今年首八个月，最多组屋提升者购买100万元至150万元的私宅，这类买家占了整体销量的近40％。

购买低于80万元，以及80万元至100万元私宅的买家，则分别占了18％和21％。　　

为鼓励买家在经济不景之际谨慎购房，同时遏制私宅销售数据被炒高，政府上周起推出新措施，限制发展商一再向要购买同一单位的买家重新发出选购权书（option to purchase，简称OTP），也就是禁止将OTP期限一再延长。

对于这项限制会否对价格较敏感的组屋提升者带来冲击，李思德指出，其实还是有很多这类买家不必延长OTP期限。我国流动资金量大，贷款成本低，也有助于支撑私宅需求。

孙燕清则认为，禁止多次延长OTP期限，或在短期内影响部分组屋提升者，因为一些买家可能需要更长时间筹资或卖掉组屋。不过，市场上不乏真正买家，来自组屋提升者的需求将趋向稳定。

最受组屋提升者欢迎的地区，主要是代表大众化私宅的中央区以外（OCR）和代表中档私宅的其他中央区（RCR）。畅销项目包括了聚宝园（Treasure at Tampines）、东景苑（Parc Esta）、顺福轩（JadeScape），以及悦湖苑（The Florence Residences）。　

以刚推出的新私宅项目Penrose为例，发展商透露有不少是组屋升级，将近85％的买家是新加坡人，其他是新加坡永久居民和外国人。

这个拥有566个单位的项目由丰隆控股（Hong Leong Holdings）与城市发展（CDL）联合发展，推出首个周末就售出超过60％的单位。